钰龙天下佳园二期小区，从这篇攻略开始

钰龙天下佳园二期位于长沙市岳麓区佑母塘路799号，属于岳麓区观沙岭板块。小区是由湖南恒东房地产开发有限公司投资开发的高品质小区。小区共9栋高层，建筑面积约70万㎡，分为高层、花园洋房、商务公寓、5A级顶级写字楼，于2016年竣工，小区整体绿化率高达70%。住宅产权为40年。

小区区位

小区属于属于岳麓区观沙岭板块。该板块东临湘江，西傍望岳街道，南起安居路，北接望城区，处于滨江新城核心区。随着三汊矶大桥、银盆岭大桥、福元路大桥连贯东西两岸，长株潭城际铁路、地铁4号线的修建，观沙岭成为长沙推进“沿江建设、跨江发展”的重要地带，也是大河西“滨江新城”开发建设的主阵地。

小区优缺点

优点

1、小区240米处谷岳路公交站，可直达各大商圈和景点，方便居民出行

2、小区周边教育资源丰富，距离小区900米就是麓山国际实验小学，孩子可就近分配入学

3、小区周边商业配套齐全，距离小区200米处就有麦德龙超市岳麓商场店，住户生活购物十分方便缺点

1、小区为开放式物业管理，存在安全隐患

2、小区部分楼栋临近商业区，稍有噪音影响

小区主次入口

小区有两个出入口，西门临近金星北路和佑母塘路交汇处，是小区主出入口，靠近小区西侧商业广场。南门位于佑母塘路与郡兴路交汇处，靠近11号楼。

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购买人群

小区地理位置不错，环境优美，交通和周边配套齐全。住户多为在附近写字楼上班的白领一族，还有一部分居民为了满足孩子入学需求选择在此居住。住户年龄主要在25-40岁之间。小区整体人员素质较高，邻里关系融洽，氛围温馨。

租户特征

小区租户比较多，租客多为在写字楼上班的白领一族，还有一部分学生在周边学校上学的家庭。选择租住该小区的原因主要有：1、距离上班、上学地点近，出行方便。2、小区周边超市、娱乐和健身等设施配套齐全，日常生活很便利。

居住体验

小区居住十分舒适，楼栋门前皆有各种绿植景观环绕，绿化率高达70%。小区内部自带篮球场、网球场、社区公园、室内游泳池等健康休闲设施，平时孩子们在玩乐，老人们在下棋、健身，氛围温馨。小区紧邻麦德龙商场，居家用品一应俱全，满足居民日常生活的各项需求。

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建筑特点

小区的建筑外型简洁、大方、时尚，富有现代化的气息，整体经典耐看。楼栋外立面底部使用面砖，中部和上部采用涂料。小区房屋整体以浅棕色为主色调，给人清新干净的感觉。外立面维护的很好，整体呈现崭新的状态。

小区环境

小区采用现代园林式景观设计，整体绿化率高达70%。人行步道两旁的草坪上灌木、矮树错落有致，植被葱郁，周围还有可供住户下棋聊天的凉亭和长廊，自然景观与建筑完美结合。整体营造了一个干净整洁的具有观赏性的氛围。

楼栋分布

小区建筑面积约70万㎡，有高层、花园洋房、商务公寓、5A级顶级写字楼，规划5180户。一居户型45㎡，二居户型74㎡-105㎡，三居户型93㎡-124㎡，四居户型135㎡-160㎡。五居户型135㎡-219㎡。楼栋间距30米，采光通风条件好。

社区公共设施

小区内部自带篮球场、网球场、社区公园、室内游泳池等健康休闲设施，方便住户健身、休闲。小区还自建老人活动中心，有棋牌室、乒乓球室、健身房等，方便中老年进行体育锻炼。小区中心有花园广场，设有小凉亭、长廊、假山等休闲景观，居民可随时散步锻炼。

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安保

小区日常配备数名男性保安，轮流值班，定时在小区内巡逻。楼栋的单元门有电子门锁和楼宇对讲系统。小区内公共娱乐设施等部位，都有设置安全警示标志。小区内的各个消防通道畅通，消防器材可随时启用，进一步保障户主生命和财产安全。

车位管理

地上车位数	1000
地上车位租金(元/月)	100-200

物业地址

小区物业为湖南正龙物业管理有限公司，办公地点在湖南省长沙市岳麓区钰龙佳园二期西区4号综合楼1楼，联系电话为13874884951。

物业服务质量

小区物业服务质量一般，服务态度不错。小区公共区域设专人保洁，每天都有人员进行清扫。物业定期对楼道进行保洁巡查，确保楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。偶有出现生活垃圾清理不及时的现象，对居民反映的生活问题不能及时解决。服务水准有待提高。

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周边交通

地铁：地铁4号线正在规划建设中，建成之后，距离小区1.8公里有福元大桥站。
公交：小区240米处谷岳路公交站，有W107路、357路、355路、903路、W116路等多辆公交，可通向市内各大商圈和景区。
自驾：小区西500米处即是金环立交桥，居民自驾出行很方便。

商业配套

小区周边商业资源充足，有多家超市、餐馆等。小区200米有麦德龙超市岳麓店，商品种类齐全，方便居民购买各种生活用品。小区500米内，有上匠海鲜、尊宝披萨、金星老柴火饭庄等餐馆，价格实惠，干净卫生，能满足居民不同口味需求。

生活服务

小区周边生活服务资源比较充足，有多家农贸市场和银行服务网点。距离小区200米内，有田园香、湖鲜水产、兀果园等鲜蔬瓜果店，物美价廉，价格合理，能满足居民基本生活采购需求。距离小区300米范围内有北京银行、长沙银行钰龙支行等，方便居民办理存取款等各项业务。

教育配套

小区周边教育资源较为充足，有多所小学和中学。距离小区900米是是麓山国际实验小学，学校环境优美，教学设施先进，师资雄厚，孩子可就近分配入学。距离小区500米有长郡双语实验中学，学校突出外语教学特色，外籍教师9人，美国AP课程中心8个教学班。教学质量高。

医疗资源

小区周边医疗资源丰富，有多家诊所、医院。小区100米范围内有长沙市岳麓区程明湘诊所、钰龙医馆、钰龙口腔门诊等，可以满足住户的基础医疗需求。距离小区1.9公里有长沙市观沙医院，科室齐全，收费合理，居民可到此地体检和打预防针。

休闲娱乐

小区周边可供居民休闲娱乐的场所有很多。距离小区200米处有跃动健身钰龙天下店，是河西最大的健身房，运动器械高档，项目齐全，是居民休闲健身的好去处。小区1公里左右还有开心唱吧、香香甜甜KTV，羲云天KTV等，都是居民闲暇娱乐的好选择。

公共资源

小区周围可供享受的公共资源十分丰富，1公里内有山顶公园、金岭社区公园、山体公园岳鞍阁公园等，自然风景优美怡人，适合居民闲暇时游玩。小区500米处就是用心书社恒大店，书店环境温馨，还有亲子阅读空间，也方便居民借阅图书。

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我要买房

小区内户型多样，对于预算有限的刚需购房者，建议选择一居或者两居，总价不高，视野景观较好，也能享受周边的各项配套设施。对于预算较充足的改善型购房者，可以考虑购买小区的花园洋房或三居、四居户型，空间更加宽裕，环境优美，享受高品质的住宅。

我要卖房

小区环境优美，交通便利，周边教育资源和商业资源都很丰富，居住舒适度高。花园洋房均位于小区内部，居住环境幽静，景观宜人，房价可适当调高。小区13号楼门面房有多家餐厅，会带来噪音干扰和烟气污染，出售价格建议低于小区中心房源。

我要出租

小区中心区域的花园洋房视野很开阔，和主干道有一定距离，不会有噪音干扰，可以适当提高出租价格。小区东西侧部分房屋靠近商业街，会带来环境和噪音污染，可以适当降低出租价格。房主可以对房屋进行简单的装修，备齐基本家电，方便租客拎包入住。

我要租房

年轻单身人士可以选择一居的小户型，可以拥有自己温馨安适的居住空间，经济压力也比较小。择校陪读的家长可考虑三居、四居房源，户型设计合理，视野景观好，空间宽敞，能够满足孩子对独立居住环境的需求，居住更加舒适。追求高质量生活品质的人士可以选择花园洋房，空间宽敞，环境幽静，居住更加舒适。

长沙市部分带初中学区的楼盘，以供参考。

派位原则：配套初中学校主要接收配套小区业主子女入学(无需参加微机派位)，学位不够时，按照“房户一致”优先原则，根据生源排序安排入学。学位有富余时，富余学位按照相对就近的原则实行多校划片，采用微机派位的方式安排其他小学毕业生入学。

岳麓区：

1、长郡双语实验中学：钰龙天下（21000元/平）、八方小区（24500元/平）、旭辉藏郡（14008元/平）

2、长郡梅溪湖中学：合能璞丽（14000元/平）、和泓梅溪四季（13900元/平）、惠天然梅岭国际（新房10100元/平）、中国铁建梅溪青秀（新房12000元/平）、旭辉御府（10600元/平）

3、师大附中梅溪湖中学：金茂广场（新房15000元/平）、君康家园、金茂梅溪湖（15546元/平）、万科里梅溪郡（新房18000元/平）、梅溪湖壹号（14027元/平）、长房梅溪香山（新房17000元/平）

4、周南梅溪湖中学：卓越浅水湾（新房13500元/平）、佳兆业云顶梅溪湖（新房13700元/平），梅溪正荣府（新房11000元/平）、金茂湾（新房12000元/平）

5、一中岳麓中学：振业城（新房11600元/平）

6、师大附中博才梅溪湖中学：天祥水晶湾（新房15000元/平）、梅溪湖金茂悦（14011元/平）、中建梅溪湖中心（新房10600元/平）

7、西雅中学：梅溪鑫苑名家（12050元/平）、达美溪湖湾（17367元/平）、今时艺苑（9219元/平）、建发央著（新房17875元/平）、晟通牡丹舸（新房23000元/平）

8、师大附中博才实验中学：江山帝景（新房7741元/平）

（长郡双语实验中学实景）

雨花区

1、南雅中学：雅致名园（15447元/平）

2、一中雨花新华都学校：新华都万家城(包括阳光城尚东湾)（新房9300元/平）

3、长郡雨花外国语学校（环科园校区）：嘉华城（9820元/平）

4、雅境中学：五矿万境水岸（14495元/平）

（南雅中学实景）

开福区

1、青竹湖湘一外国语学校：太阳山村（未查询到）、水映加州（9368元/平）、青竹湖畔（7800元/平）

2、北雅中学：湘江世纪城（12041元/平）

3、长雅中学：北辰三角洲（新房11500元/平）

4、清水塘实验学校：深业堤亚纳湾（新房8200元/平）

（青竹湖湘一外国语学校实景）

芙蓉区

1、湘郡未来实验学校：康桥长郡（9796元/平）。(地址在长沙县星沙)

天心区

1、长郡天心实验学校：和美星城（9509元/平）、福天藏郡（新房6999元/平）

2、青雅丽发学校：丽发新城（7408元/平）

3、怡雅中学：怡海星城（7282元/平）

备注：1、标注有“新房”二字的为原新房出售价格，未标注的为二手房价格；

2、部分楼盘已无新房在售，也未满4年，价格为片区二手房参考均价，或原新房出售价格，仅供参考。

随着房地产市场的快速发展，新建商品房价格一路飙升，不少人把目光投向了二手房市场。但是购买二手房也会存在一定的风险，其中原房主拖欠物业费现象比较常见，原房主欠的物业费，新房主到底要不要“背黑锅”？面对原房主拖欠的物业费，新房主是交还是不交？

很多买二手房的业主，有可能会遇到原房主拖欠物业费的情况。这种时候，业主首先应该检查一下在签订二手房买卖合同的时候有没有留存物业保证金。如果合同里面留有物业保证金，且原房主拖欠物业费并且赖账，原房主拖欠的物业费是可以直接从里面扣的。如果没有留物业保证金，这笔钱也不应该是新业主缴纳，这是有法可依的。

那么，买了二手房之后却发现原房主拖欠了物业费，新房主该怎么办?

情形一：买房时，留了物业交割保证金

为了避免原房主拖欠物业费赖账而产生纠纷，建议买方在办理过户前就要求卖方结清所有的费用，交接之前的一切费用由卖方承担，并且将这一条款写进合同。并且可以在付房款的时候留出部分尾款，作为物业交割保证金。直到买卖双方物业交割顺利完成，买方才把这笔钱交付给卖方。若卖方恶意拖欠物业费，可直接用物业交割保证金支付物业欠费，这样可以大大降低买方承担物业欠费经济损失的风险。

情形二：原房主没留物业保证金

如果在买卖二手房的过程中，原房主没留物业保证金，那么有以下几种解决方法：

1、可以找中介

很多二手房的交易都是通过中介的交易的，如果你买的二手房也是通过中介交易，那么你可以找到中介让他们先行垫付，然后让中介去找原房主追缴物业费。但这种情况只要极少数中介公司能够做到。中介能否从原房主那找回，还得看这个中介是否靠谱。

2、新业主可以依法拒绝缴纳

根据《物业服务收费管理办法》第十五条的规定：”物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。”因此，对于这部分费用的，如果买卖双方在《房屋买卖合同》或补充协议中没有特别约定，应当由原业主承担。

因此，如果您在购买二手房后，原房主有拖欠物业费，物业公司如果向你征收物业费，那么你可以依法拒绝物业公司。物业与新业主之间形成新的物业服务合同关系，对于原业主拖欠的物业费,，物业公司应向原业主追缴，新业主对此不承担任何责任。物业公司向新业主追缴拖欠的物业费是没有法律依据的。

现如今，很多二手房交易中，买卖双方会涉及很多费用的交割。为避免业主拖欠物业费，建议购房者在买房前就可以从三个方面来防范出现此类情况：

1、签订合同时，明确物业欠费的责任和义务；

2、请经纪人陪同进行三方物业交割并签订《物业交割单》即《物业结清确认书》；

3、付房款时留出部分尾款作为物业交割保证金。

另外，购房者在购买房子的时候，有一点需要注意，如卖方和买方约定好此前的物业费由买方替原房主承当，那么，对于前业主拖欠的物业费，新业主应该自行补齐。

几天小编发现了长沙楼市中的一匹黑马——钰龙天下，其房价从2015年的均价6500元/平攀升到了现在的超过20000元/平，翻了三倍还多且依旧还在继续攀升之中。从某房价网上看，钰龙天7月均价为20075元/平，环比上月上涨32.13%，同比去年上涨30.92%。还有超过100万浏览过，说明有很多人在关注着这个楼盘。

7月8日钰龙天下一宗93.64平米的三室精装房更是拍出2417399元的天价，折合单价25815元/平米！从2015年的均价6500元/平，到现在的均价破2万/平，这几年钰龙天下的老业主可谓是人生赢家啊！价格翻了好几倍，那为什么会如此火爆呢！我们来一探究竟：

首先看学区：钰龙天下拥有长沙最好的双重点学区，同时拥有麓山国际小学+长郡双语实验中学，师资力量超级强悍。长郡双语中学的地是用钰龙天下小区的，所以钰龙天下住宅带中学学位，亦可重复使用。

看年代：这些年为了孩子的教育很多人都会天价购买老、破、小的重点学区房，不惜一切代价重金抢购学区房高地。然而钰龙天下却是2016年修建的房屋，小区新亮，充满现代化园林感觉，让年轻人更容易接受。

看交通：小区位于湘江西岸，西二环东边，交通位置比较优越。佑母塘路可以直接上二环线，茶子山路也可以直接抵达湘江风景带，享受滨江区域的美食和风景。金星北路可以直达梅溪湖岳麓山区域，良好的交通环境，可以使其快速通勤全市。

地铁：地铁也是一个非常关心的问题，目前钰龙天下距离最近的地铁4号线茶子山站约2公里，虽然项目距离地铁较远，但未来有可能有地铁9号线抵达。

看区域：钰龙天下属于河西市政府板块，小区距离长郡双语学校只有一街之隔，隔壁就是长沙市教育局，周边还有长沙市政府、区政府，真正的市政核心区。而且周边生活配套早已经齐全，拥有着长沙优质的医疗和教育，购物也有麦德龙超市。

价值对比：八方小区，长沙的另外一各重点双学区楼盘，两者都是长郡双语中学的学区，只有一街之隔。八方小区的房价早已经突破了2万平大关，目前八方小区二手房价格在22451元/平。对比看来，刚突破2万/平大关的钰龙天下还有一定的升值空间。

重点学区也是带动了周边小区的价格上浮，哪怕是隔壁的恒大华府，二手房均价也是到了16959元/平，环比上月上涨25.2%。

如此优越的位置，房源本就稀缺，加上2所超级重点学区房的加持，更是一房难求。可以看出，随着中、高考结束以及9月新生即将入学，部分学生家长已经开始布局重点学区房教育了。

2019年7月8日，钰龙天下迎来了一宗法拍房，一套93.64平三室两厅一卫的精装修房子，经过77轮竞价，最终以总价2,417,399元/平成交，折合单价25815元/平。

相隔一天，钰龙天下再次迎来一宗法拍房，一套104.15平的三室两厅一层毛坯房，最终以总价192万元成交，折合单价18435元/平。哪怕是一层，哪怕是毛坯也能卖到18435元/平，足能看见钰龙天下背后所带来各种的潜力。

众所周知，长沙的中小学教育质量一直走在全国前列，每年从长沙录取到清华北大的学子已经连续好多年排在了全国前10，并且长沙还有多所不同学校上榜。这样的教育优势，不断地吸引着全国家长的目光，纷纷把购房教育 置业投向了长沙，但奈何2年社保限购，也能是能望房兴叹。

此次的法拍房也正是在这样的环境下高价易主。因为法拍房已经是省外购房者入驻长沙的最佳捷径之一。但是法拍房也存在一定的风险性，还请争大眼睛细细查看，避免后续的纠纷。

上个月，长沙市初中配套入学报名结束，40多个小区享受了配套入学、无需参加微机派位的政策，也就是我们俗称的“初中学位房”。

前几天，小编拿到了钰龙天下配套入学长郡双语的初审认定表，给大家欣赏一下。

我们的粉丝很多都想买好的学区学位房，可怜天下父母心，祝愿每一位粉丝的孩子都能够读好学校，从小就爱学习、爱生活、勤奋上进。

▍ 用户提问： 请教李总，购买钰龙天下的二手房，一手房主未使用过任何学位，那么二手业主的孩子的学位会靠得住吗？钰龙天下算不算长沙的顶级学区房？目前单价已经比较高了，将来还有升值空间吗？ 

▍ 李白谟胜的回答：

▍ 1   ▍

未来说不定，几年后的变数，不是我们能预料到的。如果这两年就入学，放心，绝对无问题。现在价格那么高，主要也是学位值钱，否则应该少四千，顶多也就等同于卓越（蔚蓝海岸）水平，甚至还应该低于卓越，因为钰龙的品质还比不上卓越。这条龙，不是真龙，品质出了名的差，不是两片龙鳞耀眼，不该值这么多钱。

▍ 2   ▍

麓山国际小学，理应算长沙四大名小学之一。目前恒大华府、北京豫园因为能入这个小学，价格猛涨，超出卓越很多——要知道，今天还有中介通知我，大概1.1多的单价能买到卓越的洋房，洋房，而不是高层。

而钰龙，不但小学可以入学麓山国际，而且还配备了长郡双语的初中学位（一般叫配套入学），所以其价格比恒大华府还高。能占小学、初中两个好学位的房子是不多的。

▍ 3   ▍

这一片的价格，在去年10月以前，是不怎么高的，北京豫园的房子是6000多，到现在翻倍。钰龙的房子，有位朋友9月份购买的，现在翻倍还不止。价格冲得这么高，完全出乎我的意料。——所以，我总说，自己懂的那点的东西是很有限的。

923之前，钰龙基本万五，我原来认为有点危险，所以很多朋友咨询的时候，我都是客观告诉情形，自己把握是否买入。现在看来，恐怕这个价格下不来，理由是：

——购房资格宝贵的情况下，潜在买家可能优先为孩子考虑，把宝贵的房票用在学区房上。那么潜在的购买对象数量还会增加。

——而货源呢？却减少了。923之后，限定产证满三年才能卖，目前能入麓山国际的几个小区：恒大华府一二三期产证满三年，四五期未满三年；钰龙有一半的房源产证不满三年；豫园具体比例不清楚，估计也是半数的房子未满三年。这意味着货源减少了差不多一半。

买家增加，货源减少，导致供需不平衡。明年四月以前会是购买学区房的高峰，所以价格会怎么变化呢？

▍ 4   ▍

今天看了下链家，9月22日钰龙成交了一套（精装），单价17299元，刷到了新高度。本文无意抬高某个楼盘价格，无意制造让大叫焦虑的气氛——我甚至怀疑，这个成交价是不是假的？链家在北京是擅于搞动作、制造气氛的，闹不准在长沙也玩这一套。

如果哪一天，长沙链家也不得公布成交价了，我们要视为正常——少看少烦恼嘛。现在北京就是这样，一些特别高价的房源不能公开挂牌，而链家的成交价也都是不再公布的——管他房价变成什么样，大家不知道就不会焦虑。

▍ 5   ▍

923之后，我认为长沙的楼盘会分为三种层次：

第一层次的房子，或为核心地段，或为好的学区房，或为地铁双口，或为各方面都结合得比较好，将仍旧比较抢手，未来几个月还是一房难求。

第二层次的房子，基本是主流房子，价格还算适中，在半成熟或者成熟市区，在整体客源减少的情况下，这类房子可能还勉勉强强能走完，即便不能日光，但开盘后不至于长期卖不掉，尤其有倒挂的盘。毕竟现在长沙的库存量并不大，供需矛盾并未化解。

第三层次的房子，远郊的，缺少利好的，杂牌的，可能逐渐就缺客源了。

上面说的是新房的分层，二手可以大致参考，钰龙这种，理应算到第一层次里面。也就是未来几个月，价格估计难以下来。

▍ 6   ▍

中长期的增值潜力来说，很难判断它的价格是否会一直同比例增长。在专业的投资人眼里，房子附带的这个学位，会有一个最高瓶颈，房子本身可能在涨，但附加的这个学位（比如值50万）可能长期不动。所以专业投资客，大部分不碰学区房。

钰龙究竟以后会如何，难说。学位的价值在长沙究竟会放多大，目前还估测不到。此前只有一个砂子塘有明显的效应，以后是否会让长郡双语、长郡梅溪湖、师大梅溪湖都成为效应，说不准。

▍ 7   ▍

麓山国际小学今年进了不少插班生，教室已经全部占满，容纳量其实已经到了极限，据说明年开始不再招插班生。

而附近所属的几个小区其实入住率还不算高，如果放大这种学校效应，每一个买入的人都是冲着学校而来，估计要不了几年，学校能招收的新生就满足不了住户的要求。也就是说，未来很可能光买个房子还无法入学，可能还得有户口，然后可能有房有户也不能全部入学，还得要排队。

如果矛盾仍旧解决不了，个别小区踢出来就成为可能。会先踢掉谁呢？也许不会是钰龙，但北京豫园就有风险了。毕竟北京豫园本身就是跨过了博才小学去的麓山国际，它本身与博才小学更近。

那么长郡双语初中呢？据说会办一个分校，现在万象府台就是宣传这个分校，如果分校质量差不多，那会缓解需求，大部分的入学需求还是能满足的。

但各位要留意一个问题，如果一个好学校它不能择生源，大家买个房子就可以塞进来，生源质量可见不会怎么样，那毕业生的6A率下降就正常。这很好理解，如果北大清华不是把各省的前200个好学生招募过去，哪能有后面的成果。大家都往大学里塞工农兵学员，这大学能好到哪里去。

最好的学位是，全班49个学生是掐尖进来的，而你家的娃娃是塞进去的，这样拔高了你家的娃娃，本来你家娃娃的天赋只能考个211的，最终却考进了985。

可以预见，双语广泛地塞入钰龙的娃娃，塞入赵家人的娃娃，如果哪一天6A降低到15%，那也是正常现象。而未来的广益湘一等学校继续掐尖，它们则可以一直保持优势。

▍ 8   ▍

在923之后，主旋律为不言涨，所以今天文章的标题是个设问句，而文章通篇只进行分析，不讲结论。

但相信各位有自己的判断。