▍ 用户提问： 请教李总，购买钰龙天下的二手房，一手房主未使用过任何学位，那么二手业主的孩子的学位会靠得住吗？钰龙天下算不算长沙的顶级学区房？目前单价已经比较高了，将来还有升值空间吗？
▍ 李白谟胜的回答：
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未来说不定，几年后的变数，不是我们能预料到的。如果这两年就入学，放心，绝对无问题。现在价格那么高，主要也是学位值钱，否则应该少四千，顶多也就等同于卓越（蔚蓝海岸）水平，甚至还应该低于卓越，因为钰龙的品质还比不上卓越。这条龙，不是真龙，品质出了名的差，不是两片龙鳞耀眼，不该值这么多钱。
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麓山国际小学，理应算长沙四大名小学之一。目前恒大华府、北京豫园因为能入这个小学，价格猛涨，超出卓越很多——要知道，今天还有中介通知我，大概1.1多的单价能买到卓越的洋房，洋房，而不是高层。
而钰龙，不但小学可以入学麓山国际，而且还配备了长郡双语的初中学位（一般叫配套入学），所以其价格比恒大华府还高。能占小学、初中两个好学位的房子是不多的。
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这一片的价格，在去年10月以前，是不怎么高的，北京豫园的房子是6000多，到现在翻倍。钰龙的房子，有位朋友9月份购买的，现在翻倍还不止。价格冲得这么高，完全出乎我的意料。——所以，我总说，自己懂的那点的东西是很有限的。
923之前，钰龙基本万五，我原来认为有点危险，所以很多朋友咨询的时候，我都是客观告诉情形，自己把握是否买入。现在看来，恐怕这个价格下不来，理由是：
——购房资格宝贵的情况下，潜在买家可能优先为孩子考虑，把宝贵的房票用在学区房上。那么潜在的购买对象数量还会增加。
——而货源呢？却减少了。923之后，限定产证满三年才能卖，目前能入麓山国际的几个小区：恒大华府一二三期产证满三年，四五期未满三年；钰龙有一半的房源产证不满三年；豫园具体比例不清楚，估计也是半数的房子未满三年。这意味着货源减少了差不多一半。
买家增加，货源减少，导致供需不平衡。明年四月以前会是购买学区房的高峰，所以价格会怎么变化呢？
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今天看了下链家，9月22日钰龙成交了一套（精装），单价17299元，刷到了新高度。本文无意抬高某个楼盘价格，无意制造让大叫焦虑的气氛——我甚至怀疑，这个成交价是不是假的？链家在北京是擅于搞动作、制造气氛的，闹不准在长沙也玩这一套。
如果哪一天，长沙链家也不得公布成交价了，我们要视为正常——少看少烦恼嘛。现在北京就是这样，一些特别高价的房源不能公开挂牌，而链家的成交价也都是不再公布的——管他房价变成什么样，大家不知道就不会焦虑。
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923之后，我认为长沙的楼盘会分为三种层次：
第一层次的房子，或为核心地段，或为好的学区房，或为地铁双口，或为各方面都结合得比较好，将仍旧比较抢手，未来几个月还是一房难求。
第二层次的房子，基本是主流房子，价格还算适中，在半成熟或者成熟市区，在整体客源减少的情况下，这类房子可能还勉勉强强能走完，即便不能日光，但开盘后不至于长期卖不掉，尤其有倒挂的盘。毕竟现在长沙的库存量并不大，供需矛盾并未化解。
第三层次的房子，远郊的，缺少利好的，杂牌的，可能逐渐就缺客源了。
上面说的是新房的分层，二手可以大致参考，钰龙这种，理应算到第一层次里面。也就是未来几个月，价格估计难以下来。
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中长期的增值潜力来说，很难判断它的价格是否会一直同比例增长。在专业的投资人眼里，房子附带的这个学位，会有一个最高瓶颈，房子本身可能在涨，但附加的这个学位（比如值50万）可能长期不动。所以专业投资客，大部分不碰学区房。
钰龙究竟以后会如何，难说。学位的价值在长沙究竟会放多大，目前还估测不到。此前只有一个砂子塘有明显的效应，以后是否会让长郡双语、长郡梅溪湖、师大梅溪湖都成为效应，说不准。
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麓山国际小学今年进了不少插班生，教室已经全部占满，容纳量其实已经到了极限，据说明年开始不再招插班生。
而附近所属的几个小区其实入住率还不算高，如果放大这种学校效应，每一个买入的人都是冲着学校而来，估计要不了几年，学校能招收的新生就满足不了住户的要求。也就是说，未来很可能光买个房子还无法入学，可能还得有户口，然后可能有房有户也不能全部入学，还得要排队。
如果矛盾仍旧解决不了，个别小区踢出来就成为可能。会先踢掉谁呢？也许不会是钰龙，但北京豫园就有风险了。毕竟北京豫园本身就是跨过了博才小学去的麓山国际，它本身与博才小学更近。
那么长郡双语初中呢？据说会办一个分校，现在万象府台就是宣传这个分校，如果分校质量差不多，那会缓解需求，大部分的入学需求还是能满足的。
但各位要留意一个问题，如果一个好学校它不能择生源，大家买个房子就可以塞进来，生源质量可见不会怎么样，那毕业生的6A率下降就正常。这很好理解，如果北大清华不是把各省的前200个好学生招募过去，哪能有后面的成果。大家都往大学里塞工农兵学员，这大学能好到哪里去。
最好的学位是，全班49个学生是掐尖进来的，而你家的娃娃是塞进去的，这样拔高了你家的娃娃，本来你家娃娃的天赋只能考个211的，最终却考进了985。
可以预见，双语广泛地塞入钰龙的娃娃，塞入赵家人的娃娃，如果哪一天6A降低到15%，那也是正常现象。而未来的广益湘一等学校继续掐尖，它们则可以一直保持优势。
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在923之后，主旋律为不言涨，所以今天文章的标题是个设问句，而文章通篇只进行分析，不讲结论。
但相信各位有自己的判断。